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房屋拆迁,应该注意的
发布时间:2020-06-05

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对补偿数额的确定,有两大核心要点:

(一)明确评估价“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。

(二)强调评估机构的中立性。


二、补偿方式:

(一)货币补偿:是通过不同的法定依据,由专业的评估机构,对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的补偿金额。

三种法定评估依据(三者都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用):

1、市场评估价:被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价:指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总、测定并公布。

3、重置价:指由估价机构,采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出,重新建造与估价对象具有同等功效的全新状态的建筑物的正常价格。

(二)产权置换(也称产权调换):

1、根据评估方法不同,有两种置换方式:

(1)价值标准产权置换:指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

(2)面积标准产权置换:指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

2、产权置换的两种形式:

(1)异地安置:指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

(2)回迁安置:开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

(三)既给货币补偿又给产权置换,即两者相结合的补偿方式:

这种补偿方式,常是因城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,而造成了,不能单一以货币补偿或产权置换,能解决的问题。

(四)提供购房指标:

购房指标:指房屋征收部门提供的楼盘项目中所涉及的商品楼盘,均按照低于该楼盘市场售价的优惠价格,出售给原拆迁户。


三、律师的友情提示:

(一)注意房屋拆迁面积的确定:

若实际面积大于房产证上的面积,务必要求拆迁方丈量,坚持以实际面积计算。

(二)注意房子装潢的补偿:

如铝合金窗和防盗门的补偿,与一般门窗不同等。这些,都须在拆迁方作记录后一一过目。

(三)注意违章建筑的年限和补偿:

若有违章建筑,事先最好有违章年份的凭证,哪怕是一张用料单或用工单,因为不同年份的补偿多少不同。

(四)注意签订合同时,要仔细搞清合同内容,再签字。

(五)注意若拆迁时要求析产、若有两个房产证要求两套回迁房,是可以的。

(六)注意各大城市在拆迁补偿上,都有设定人均最低面积:如上海,人均最低面积为22㎡。